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北京二手房降價調查:量價齊跌最長下滑周期來襲

時間:2019-11-20 13:35:43 來源:證券日報

  近幾個月北京二手房均價持續下跌,正是因為限競房出現“井噴式”的集中供應和成交。除限競房外,大量共有產權住房在此期間集中成交,也造成了一定的影響。

  年末二手房區域市場調研

  統計局數據顯示,10月二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點。一線城市中,深圳上漲1.0%,其余三城俱有所下跌:北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。21世紀經濟報道記者在一線城市的調研情況也佐證了數據反映的情況。北京和廣州都在經歷交易周期被拉長、業主價格不斷松動的量價齊跌最長下滑周期,深圳受政策利好驅動,在下跌潮中逆流而上。

  “(二手房)價格確實在下降,這幾個月來,下調報價的情況要多于上調的。但就算這樣,成交量也不大。”11月19日,鏈家地產北京珠江綠洲門店的業務員小劉向21世紀經濟報道表示。

  這家門店位于北京東五環外,屬于朝陽區的雙橋片區。按照鏈家app的數據,現階段,該區域二手住宅的平均成交價格約在4.5萬元/平方米左右,比上半年的價格水平有小幅下調。且下半年以來,該區域的成交量一直處于較低水平。

  在本輪房地產市場調整中,北京是最早出臺政策、也最早見效的區域市場之一。當前,北京二手房交易量占整體市場的八成以上,二手房市場的變化,幾乎是北京樓市的全部寫照。

  根據國家統計局的數據,今年7月到10月,北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來,北京二手房價經歷的最長下滑周期。一線經紀人反饋的信息是,業主不斷下調報價,但購房者的觀望情緒仍然嚴重。

  自2017年3月的“317新政”以來,北京已有兩年多未出臺新的重磅調控措施。那么,究竟是哪些因素,“驚擾”了北京二手房的價格?

  比二年前下跌13%

  “如果沒有政策因素影響,二手房交易是有一定季節性波動的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道表示,每年春節后,二手房市場通常都會有一波漲勢,然后再逐漸向下調整。

  他表示,2018年春節后到現在,北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落,月度均價環比變化在2%左右,幅度不大。

  近幾個月的房價回落,就帶有一定的季節性因素,而且同期的交易量相對不高。

  北京市住建委的數據顯示,今年7月至9月,北京二手住宅交易規模均位于12000套到13000套的區間內,10月因國慶長假的影響,交易量降至8844套。而今年的交易高點位于3月,整體交易量超過16000套。

  我愛我家北京惠新里門店的業務員向記者證實,最近幾個月,觀望現象確實明顯,“按照慣例,如果在15天的‘黃金期’內還沒有實質性進展,房源的交易周期就會拉長。”他透露,當前北京二手房的交易周期在60天到90天,而市場好的時候,周期會在40天到60天。

  他所說的“市場好的時候”,是指2017年的“317新政”之前。2017年3月,北京出臺樓市調控政策,將二套房最低首付比例提高至六成,最高貸款年限由30年降至25年,同時對企業購房實施限售,期限為三年。3月26日,北京再度發文,將商住類房屋的限購門檻設置為5年納稅或社保證明,等同于住宅類產品。

  這兩項政策將北京樓市分割成兩段,新政后,由于需求被壓抑,北京二手房交易一度遭遇“腰斬”。雖然市場在2018年后有所恢復,但“后遺癥”存在至今:除了交易周期不斷拉長外,業主對價格的堅持也持續松動,并導致交易均價下調。

  貝殼研究院指出,當前北京二手房業主調價仍然以降價為主,且調價行為中,業主降價占比不斷走高。2019年10月,業主降價比重為91.6%,為“317新政”以來的最高值。

  該機構還指出,自“317新政”后,北京二手房均價便在波動中逐步回落,當前北京二手房均價為5.8萬元/平方米,與去年年底持平,較2017年3月的高點累計下跌13.6%。

  只有學區房依然堅挺。根據我愛我家、安居客、鏈家等交易平臺上的信息,在海淀區的中關村、雙榆樹區域,西城區的小西天區域,曾在今年8月曾有過高頻率的成交,此后的價格基本也維持在較高的水平,未出現顯著下調。

  限競房影響定價心態

  北京房地產市場很早就進入了“存量時代”。到2018年,二手住宅簽約量達到15.2萬套,占比85%,二手房市場的主導地位凸顯無遺。

  但中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道指出,隨著限競房的大量入市,新房和二手房的對比態勢正在發生細微的變化,并對二手房市場帶來深遠影響。

  限競房是以“限房價,競地價”的方式拍賣土地,然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊,限競房項目則從2018年年中開始集中入市。截至今年10月,北京合計供應新建住宅7.8萬套,其中4.76萬套是限競房,占比61%。

  由于在土地出讓階段就對房屋售價進行限制,限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。中原地產指出,截至目前,北京限競房網簽數據22794套,均價48731元/平方米,明顯低于全市商品房交易均價。

  貝殼研究院的數據顯示,今年前10月北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%,幾乎翻倍,而二手房全市網簽同比下降9.3%。

  這一情況并不能從根本上改變二手房的主導地位,但在今年入市的新房中,有不少項目位于五環內,地段相對優越,這部分項目就以限競房為代表。這在某種程度上改善了“新房郊區化”的現象,同時也會對區域內的二手房市場帶來沖擊。

  張大偉表示,限競房不僅有價格優勢,而且還會分流二手房的需求。“只要區域內有一個限競房項目,就容易把整個區域的成交量分流過來,也會拉低均價。”

  他認為,近幾個月北京二手房均價持續下跌,正是因為限競房出現“井噴式”的集中供應和成交。除限競房外,大量共有產權住房在此期間集中成交,也造成了一定的影響。

  值得注意的是,在價格持續下滑后,近期北京二手房市場出現升溫端倪。21世紀經濟報道調研的多個區域都出現帶看量回升的情況。經紀人小劉就表示,最近較為忙碌,“每天都會帶人看房”。

  那么,北京二手房市場會不會出現反彈?張大偉認為,限競房對二手房市場的影響還將持續。截至今年10月,北京住宅(不含共有產權住房)庫存再次突破7萬套,創下最近8年來的最高紀錄。由于庫存規模較大,近期部分限競房項目還出現降價,這勢必會影響二手房業主的定價心態。

  58安居客房產研究院首席分析師張波也認為,目前北京二手房市場依然處于買方市場,受嚴格調控政策影響,中短期房價上漲的動力依然偏弱。預計此輪降溫還將持續到2020年春節后,即明年3月、4月,市場的熱度才有望回升。


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編輯: 趙名揚
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